不動産を売却すときに結ぶ売買契約、売主、買主にとって責任を伴う大切なものです。
引き渡された不動産が契約の内容に適合していなかったら、双方とも売買契約に基づいて責任を負いますよね。
契約の内容に適合しない場合が生じた際に、買主が売主に対し責任追及できますがその時、売主は買主に対し対して契約不適合責任を負うことになります。
ここでは、この契約不適合責任についてご説明します。
契約不適合責任とはどういうものか？
2020年4月の民法改正（債権法改正）で、これまでは「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変更になりました。
契約不適合責任をわかりやすくいうと、売買契約で、あきらかな不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、住宅を購入したときに売買契約には「雨漏りする物件ですが契約します」という文言がないにも関わらず実際の住宅は雨漏りをしているときには売買契約不備ですので、売主に対して契約不適合責任を請求することができるのです。
その時に発見された不備のことを「瑕疵」といい、民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたのです。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？
2020年4月の民法改正（債権法改正）で、「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変更になったと聞くと、内容は同じものかと思いますが、実はこの2つには大きな違いがあるのです。
2つを比べたときの、大きな違いは買主が請求できる範囲です。
瑕疵担保責任では「契約解除」と「損害賠償」の2つだけが請求できたのに対し、契約不適合責任では「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったのです。
もう1つの違いは、「権利行使の期間」の制限です。
改正前民法では、買主が瑕疵の事実を知ってから1年以内に請求をしなければ買主は権利を失効しました。
しかし、改正民法では1年以内に通知をしておけば売主に対する契約不適合責任を追及する権利は保全されるのです。
また、売主が契約不適合につき悪意または重過失であった場合には、1年の期間制限がなくなり１年後以降であっても請求が可能になります。
不動産売却時、契約不適合責任の注意点とは？
不動産売却時には、契約不適合責任を十分考慮して契約書を作成する必要があります。
では、売主側はどのようなことに注意すれば良いのでしょうか。
まずは、特約・容認事項を契約書に記入することです。
たとえば、住宅の設備を契約不適合責任の対象外とする（免責する）ことを契約書に書いておくことや売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことが大切です。
売主側が避けたいのがトラブルですので、契約不適合責任のトラブルを避けるためには、まず売主側が、設備の契約不適合責任の取り決め内容を売買契約書でしっかりと確認することが重要です。
まとめ
不動産売却をおこなう際には、双方の信頼関係も大切ですから契約不適合責任のトラブルを避ける努力は大切です。
懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認してもらい、契約不適合責任を負わないことを明記すれば免責となるので、不動産を売却する際には十分な把握と準備をおすすめします。
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