今回のテーマは「不動産の心理的瑕疵」です。
不動産の心理的瑕疵の概要と、心理的瑕疵がもたらす不動産売却価格への影響や告知義務期間などについて解説します。
不動産売却に大きな影響を与える心理的瑕疵とはいったい何？
不動産に何らかの問題＝瑕疵（読み方：かし）があると、瑕疵がない不動産と比べると売却が不利になるという影響が出てきます。
不動産に関する瑕疵の種類としては、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法的瑕疵（法律的瑕疵）の4種類があります。
この中で心理的瑕疵とは「設備や構造など、物件そのものに問題があるわけではないが、買主にとって心理的に強い抵抗を感じる問題があること」を指します。
心理的瑕疵の例を具体的に挙げると、殺人や焼死・事故死・自殺などです。
そう、いわゆる「事故物件」と呼ばれる物件こそが、代表的な心理的瑕疵物件のことなのです。
もし売却する不動産に心理的瑕疵に該当することがあった場合、売主は買主にそれを告知しなければならないという義務があります。
心理的瑕疵による不動産売却価格への影響はかなり大きい！
心理的瑕疵は買主にとって「買うのをためらってしまう要素」となるため、心理的瑕疵がある不動産は、売却価格に大きな影響が出ます。
どのくらいの影響が出るのかというと…一般的な不動産売却価格の相場と比べて、自殺があった物件は約3割ダウン、そして殺人事件があった物件にいたっては約5割もダウンするという、非常に大きな影響がでます。
不動産売却において売主の心理的瑕疵の告知義務はいつまで続く？
前述のとおり、心理的瑕疵がある不動産を売却するとなると、売主は買主にその心理的瑕疵を告知する義務があります。
この告知義務の期間がいつまであるのかというと…残念ながら、心理的瑕疵の告知義務期間の時効は原則としてありません。
つまり「心理的瑕疵が発生したら、そこから何年たっていても告知しなければならない」というわけです。
賃貸物件の心理的瑕疵の告知義務期間はおおむね3年ということが国土交通省のガイドラインで示されているのですが、賃貸借契約よりも売買契約のほうが重い告知義務が課せられていることがわかりますね。
ちなみに「心理的瑕疵＝その物件内での人の死」と思っている方も少なくありませんが、老衰などによる自然死や病死、転倒や誤嚥による事故死などは原則として心理的瑕疵には含まれません。
ただし、これらの死因であっても発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは心理的瑕疵扱いとなります。
まとめ
今回は心理的瑕疵の概要や、心理的瑕疵が不動産売却価格にもたらす影響、心理的瑕疵の告知義務期間などについて解説しました。
もしあなたが売却したい不動産に心理的瑕疵がある場合、告知義務は必ず守りましょう！
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