各種ポータルサイトやホームページを使って物件探しは今や当たり前になりましたが、実はワケあってネットに載らない物件もたくさんあるという噂・・・・その理由と探し方について詳しく解説します。
１、ネットに載らない物件って本当にあるの？
まずはその理由を知っておこう
まずネットに載らない物件が本当に存在するのか、その理由とともに知っておきましょう。
1-1. ネットに載らない物件は存在する
結論から申し上げると、市場に流通している（売りに出ている）のにネットに載らない物件は多く存在します。ネットに載せて広く情報公開したほうが、より早く、より高く売れるはずなのに、あえて掲載しないのはなぜなのでしょうか。
1-2. 物件情報が流通する仕組み
その理由を知るために、物件情報が流通する基本的な仕組みを理解しておきましょう。
不動産の売買には必ず「売主」（通常は物件の所有者）がいます。新築物件の場合は不動産会社が売主になり、中古物件の場合は、個人が売主になるケースがほとんどです。個人の売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、広く買い手を探すために、不動産会社間の情報ネットワークや、民間の不動産情報サイト、そして自社のホームページなどに掲載します。これが通常の情報流通の流れです。しかし、中にはこのルートに乗らない物件が少なからず存在します。
1-3. 情報公開が制限される「限定物件」が生まれる理由とそのパターン
上記のような通常のルートに乗らない物件（ここでは「限定物件」と呼びます）が、どのような経緯で生まれるのでしょうか？
詳しく見ていきましょう。ちなみに以下のような理由で情報公開が制限されることは不動産売買のルールに則った適法な行為になりますので、念の為申し添えます。
①売主の意向により広く情報公開を控えている物件
売主が個人の場合、売りに出していることをご近所に知られたくない、居住中なので不特定多数の人が家を見に来たりするのは避けたい等の理由で、情報公開を控えることがあります。
不動産会社は売主の意向に沿って、来店した客だけに紹介したり、信用のある業者にだけ紹介したりします。
②不動産会社の意向により公開範囲を限定している物件
不動産会社が売却の依頼を受けたときには、広く買い手を探す義務が課せられますが、人気のあるエリアや、価格が相場よりも安いなど、買い手を見つけるのがそれほど難しくない物件の場合、公開範囲を限定することがあります。
例えば、自社のホームページだけに公開し、SUUMOなどの情報サイトには公開しないといったケースです。民間の情報サイトに掲載するための費用は不動産会社が負担しますので、費用対効果を勘案しながら公開範囲を決めていくことになります。
③物件データ登録の期限が到来していない物件
次章で詳しく説明しますが、不動産会社が売却活動をする際には、不動産会社間の情報ネットワーク「REINS（レインズ）」に情報を登録する義務があります。しかし、その登録期限は、依頼を受けてから5～7日後となっており、その間は公開範囲が限られることになります。また、依頼の方法によっては、REINSへの登録義務がない場合もあります。そういったものも未公開物件の一つです。
④法令等により、まだ公開できない物件
不動産の広告は法令により、広告開始のタイミングが決められております。
新築物件であれば「建築確認（※）」の許可が下りた後、中古物件であれば売主から正式に書面で売却の依頼を受けた後でなければ、売り物件として広告をすることはできません。したがって、その前には、たとえ売却の意向があっても一般に公開することはできません。
※建築確認とは : 建物を建築する際、着工前に、建築計画が法令に適合している旨の確認を受けるための手続き。建築主が申請し、都道府県知事（または市区町村長）が任命した建築主事などが確認をおこなう
上記の内容をまとめると、限定物件は、以下のように分類されます。
①売主の意向で「積極的に公開していない」もの
②不産会社の意向で「公開範囲を限定している」もの
③REINSへの登録期限前で「まだ公開されていない」もの
④法令等の制限により「まだ一般には広告できない」もの
こうした限定物件にうまく出会えるようになると、住まい探しの幅が広がり、条件に合う物件が見つかる確率が高まります。
1-4. 「限定物件」と「未公開物件」は同じもの？
●チラシ・ネットはもちろん、来店されたお客様への図面での紹介・口頭での紹介等を含めどの広告にも掲載されておらず、一般消費者に広く紹介されたことがない物件のこと
物件探しを進めていくと、よく「未公開物件」という言葉を目にしますが、「限定物件」と同じ意味なのでしょうか。
「未公開」という用語は、不動産公正取引協議会の定義により上記のように定められています。
つまり、「未公開物件」と謳うためには、過去に一度も公開（紹介）したことのない物件でなければならず、一度でも公開（紹介）した経緯があるものは「未公開ではない」というのが正しい解釈です。しかし、チラシやホームページでは、単に「ネット会員限定で公開している」、「来店したお客様だけに紹介している」くらいの意味で「未公開物件」という用語が使われています。
したがって、「限定物件」と「未公開物件」は厳密に言えば別のものになります。
不動産会社がしっかり使い分ける必要があるのですが、住宅購入を検討している消費者にとっては、どちらも公開先が限定されているので、見てみたい物件に変わりはないでしょう。
