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個人事業主・自営業者は住宅ローンが通りにくい?審査のポイントを解説

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個人事業主・自営業者は住宅ローンが通りにくい?審査のポイントを解説

カテゴリ:売却理由

個人事業主・自営業者は、住宅ローンの審査を通るのが難しいと言われています。
住宅ローンは、誰もが同じ基準で審査されるため、収入が安定しない個人事業主にとってはハードルが高くなってしまうからです。しかし、それでも住宅ローンの利用が無理というわけではありません。

審査基準を理解することによって、審査を通過する可能性は大きく広がるのです。この記事では、個人事業主・自営業者が住宅ローンを利用する際の、審査のポイントについて解説します。

個人事業主の住宅ローン審査のポイントとは
個人事業主は、収入が安定しないなどの理由から、住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。しかし、審査のポイントを掴むことで、審査を通過する道が大きく広がります。

審査のポイントは主に下記のようになっていますので、それぞれ詳しく確認していきましょう。

安定した収入があるか……確定申告書の写しを提出します。多くの金融機関では、過去3年間の実績を重視します。この期間中に赤字の年があれば、審査通過は厳しくなります。

借入金額は適正か……多くの金融機関が返済負担化率35%以下を基準にしています。
車ローンやカードローンなどの他のローン返済があると、返済負担率があがるため、住宅ローンの審査が不利になります。

個人信用情報はクリアか……過去のクレジットカードなどの滞納があると、金融機関の信用が低下するため、住宅ローンの審査に影響を及ぼします。

購入物件に担保価値はあるか……住宅ローンは、担保価値に見合った金額の融資が行われます。
購入物件が違法であったり、再建築不可物件だったりすると、住宅ローンの審査に通過しないことがあります。

年齢制限に問題はないか……完済時の年齢が80歳未満であることが基本条件です。

健康状態に問題はないか……団信への加入が、利用の条件です。重大な持病があれば、団信に加入できません。

購入物件は住宅か……住宅ローンの対象は、原則として専用住宅です。

安定した所得があるか
個人事業主が住宅ローンの審査を受けると、多くの金融機関では3年分の確定申告の提出を求められます。ここでチェックをされるのは、収入ではなく所得です。
つまり、収入から経費を差し引いたものが審査の対象になるのです。

そのため、節税対策として経費を過剰に計上していると、住宅ローンの審査では不利になる可能性があります。

3年分の確定申告の取り扱いは、金融機関によってまちまちです。3年間平均値を基準値とするところもあれば、最も低い年を基準値にするところもあります。この基準値から、審査の合否や融資金額を判断します。

さらに、3年連続して黒字であることを条件としている金融機関が多く、1年でも赤字の年があると、審査に合格することが難しくなります。

一部の金融機関では、2年間の実績で判断するところや、事業年数に条件を設けていないところもあります。しかし、そうした金融機関でも、事業を始めてから3年以上経過していないと、審査の通過は困難です。

なお、医師や弁護士などの安定した収入が見込まれる業種については、審査基準が緩和されていることがあります。また、日頃取引をしている金融機関では、確定申告の書類だけでなく、事業内容の実情や世帯全体での資産状況から判断することがあります。

個人事業主の場合、通常取引をしている金融機関に相談をするというのも、ひとつの有効な方法です。

借入金額は適正か
返済が過大な負担となって延滞が発生しないよう、住宅ローンでは「返済負担率」を審査基準としています。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことで、個人事業主の場合、次の式で計算をします。

返済負担率 =年間の返済金額 ÷3年間の所得平均額 × 100

多くの金融機関では、返済負担率は35%以下を目安としています。たとえば、3年間の所得平均額が300万円の人の場合、年間の返済額が105万円に上限になります。毎月の返済額に換算すると、87,500円です。返済期間が35年で金利1.35%だと、約2,900万円借り入れができます。

気をつけたいのは、年間の返済金額は、住宅ローンの返済額に限られないということです。たとえば、自動車を購入して、それをローンで返済していれば、その金額も年間の返済金額に含まれますから、住宅ローンの融資可能金額を圧迫することもあります。

住宅ローンの利用がいよいよ現実の段階になれば、事前審査の前に他のローンを完済することが大きな課題となります。

個人信用情報はクリアか
過去にローンやクレジットカードの引き落としができなかったことがあると、個人信用情報にその履歴が記載されるため、住宅ローンの審査に落ちることがあります。

個人信用情報とは、いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、「銀行系」「カード系」「消費者金融系」の3つ機関が、クレジットカードや奨学金、他のローン契約などの内容を登録しています。過去に支払いで遅延を繰り返したことがある場合や過去5年以内に債務整理をしているといった金融事故歴があると、個人信用情報にその履歴が登録されます。

また個人信用情報とは別に、健康保険料や所得税、住民税などの滞納があれば、まず審査は通りません。金融機関に提出する確定申告書や納税証明書などの書類から、これらの納付状況が明らかになります。滞納の事実が分かれば、金融機関としては、住宅ローンの返済も滞納される可能性が高いとして、融資を見送る可能性が極めて高くなります。

住宅ローンの事前相談前に、税金等の滞納を解消しておくことは基本的な対策です。

購入物件に担保価値はあるか
住宅ローンの返済が不能になった場合の対策として、金融機関は抵当権を設定します。そのため、購入物件は融資額に見合った担保価値を有していることが求められます。

担保価値が想定よりも低いと算定されると、希望額の融資が認められないことがあります。

また中古住宅において、違法性が高い建築物や接道基準を満たしていない「再建築不可物件」の場合は、担保価値ないとして、融資そのものが認められないことがあります。

物件の購入に際しては、適法性などのチェックが非常に重要です。

年齢制限に問題はないか
住宅ローンでは、完済時の年齢が重要視されます。多くの金融機関では、申込要件として「完済時の年齢は80歳未満」とされています。

個人事業主の場合、定年退職がないことから、いつまでも働けるとの自負している方も少なくありませんが、完済時の年齢を理由に融資を断られることがありますから、返済期間の調整が必要です。

健康状態に問題はないか
住宅ローンを利用する場合、ほとんどの金融機関が団体信用生命保険(団信)への加入を条件としています。団信は、住宅ローンの借主が、返済途中に死亡したり、高度の障害状態になったりした場合に、保険によりその後の返済が免除される仕組みになっています。

団信の加入に際しては、健康上の問題がないことが条件になりますから、重大な持病があると、団信に加入できないことがあるため、結果的に住宅ローンの審査が通らないことになります。

住宅ローンの利用に際しては、日頃の健康管理も重要なポイントになります。

購入物件は住宅か
個人事業主の方の中には、自宅兼店舗(事務所)を購入したいと考える方もいます。

しかし、住宅ローンは自己居住用の建物を購入するためのものですから、事業を目的とした物件は原則として対象にはなりません。

ただし、フラット35や一部の住宅ローンの中には、店舗(事務所)併用住宅への融資も認められるものがあります。この場合にあっても、住居部分が店舗(事務所)よりも面積が広いことが基本的な条件となっています。

個人事業主にやさしいフラット35
一般的な住宅ローンの審査通過が難しいと考えられる場合は、フラット35を利用することを検討しましょう。フラット35は、住宅金融支援機構と全国の金融機関が提携して扱う住宅ローンで、幅広い階層の人達が利用できるようになっています。

ここでは、個人事業主・自営業者がフラット35を利用する場合の審査基準について解説していきましょう。

所得の審査は直近1期分
個人事業主の場合、一般的な住宅ローンでは、平均所得が直近の3期中に赤字が発生していないことが条件になります。しかし、フラット35で審査されるのは、直近の1期分のみです。

過去に赤字があったり、開業後3年経っていなかったりしていても、フラット35であれば、審査に通る可能性があります。

団信は加入の選択が可
一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険(団信)への加入が義務付けられています。しかし、フラット35では、団信の加入は任意です。

加入しない場合、金利が0.2%引き下げられます。ただし、未加入であることのリスクを伴いますから、慎重な検討が必要です。可能な限り、加入する方向で検討しましょう。

全期間固定金利
フラット35は、全期間固定金利ですから、完済するまでの間返済額は変わりません。個人事業主の収入は、不安定になりがちですが、毎月の返済金額が最後まで変わらないため、返済計画が立てやすくなります。

物件の質が問われる
個人事業主にやさしいフラット35ですが、どんな物件でも利用できるわけではありません。

フラット35の利用に際しては、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要になります。そのためには、適合証明検査機関または適合証明技術者による物件検査に合格しなければなりません。

耐震性能や劣化状況などが審査対象となるため、特に中古住宅では、技術基準に適合した物件を見つけ出すことが、大きな課題になります。

まとめ
住宅ローン審査のポイントチェックリスト

安定した収入があるか
借入金額は適正か
個人信用情報はクリアか
購入物件に担保価値はあるか
年齢制限に問題はないか
健康状態に問題はないか
購入物件は住宅か

これらの基準が厳しいと思われる場合は、フラット35の利用を検討しましょう。ただし、フラット35は、購入物件の質が問われることになります。購入物件に耐震性があり、著しい劣化がないといった一定の品質を維持した物件でないと利用が認められません。

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