自宅を購入する際には想定できなかったアクシデントによって、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方は少なくありません。
ただし、住宅ローンの残債がある物件を売却したい場合には、残債を完済して抵当権を外してもらう必要があります。
一方で不動産の売却金でローンが完済できないことは珍しくありません。そんな時に検討したいのが任意売却です。
この記事では、任意売却の特徴や流れなど詳しく紹介していきます。
不動産売却では準備をしておくことが満足できる売却を行うために重要です。メリットやデメリットも踏まえながら、任意売却について考えていきましょう。
任意売却とは？通常売却との違い
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の合意を得て不動産を売却できる方法です。
厳密にいうと、『住宅ローンに残債があり不動産の売却金額（＋自己資金）で完済できない状態』で任意売却という手段を使います。
住宅ローンで購入した自宅には金融機関の『抵当権』というものがついています。
抵当権が設定されている自宅の土地と建物は、住宅ローンが滞るなどした場合に、金融機関（債権者）が債権回収のため強制的に競売にかけることができます。
例えばリストラや給与の減少、離婚や病気などの理由で住宅ローンが払えなくなってしまった場合に、競売を回避する手段として任意売却が存在します。
任意売却の仕組み
任意売却は金融機関側の合意なしでは行うことができません。
上の図のように、不動産の所有者は債権者の任意売却合意を得たのちに任意売却として家を売り出し、買い手が見つかった場合はその売却代金でローンの返済を行います。
この際、所有者は売却価格を決める事は出来ず、基本的には債権者が提示した価格での売却という形になります。
この任意売却を利用して自宅を処分することで「競売」という最悪の事態を回避できます。
通常売却との違い
通常の売却との最も大きな違いは金融機関の合意が必要な点です。
要するに、任意売却は金融機関が拒否すれば利用することができないのです。
自由意志で売却できる通常売却と違い、金融機関との交渉から始まるのが任意売却。
それ以外に大きな違いはなく、金融機関からの許可が下りれば通常の売却同様にすすめていくことができます。
任意売却では、金融機関との交渉が今後の売却活動だけでなく、ローン残債の返済方法などにかかわります。
そのため、任意売却の実績が豊富な不動産会社を味方につけると大変有利です。
任意売却を利用するには条件がある
金融機関によって、あるいは交渉によって任意売却を利用できるかどうかは変わります。
とはいえ、ある程度条件を決めているのも確か。
任意売却のおおよその条件を確認していきましょう。
条件１：住宅ローンを滞納している
任意売却は、あくまでも競売を回避する手段として用意されています。
問題なく返済ができる人に任意売却を許すメリットは金融機関側にありません。
そのため、ある程度の住宅ローンの滞納があることが前提です。
おおよそ3ヶ月～半年程度滞納すると、『期限の利益喪失通知』を受け一括返済を要求されます。
住宅ローンは、毎月決められた金額を分割で返済していきますが、この分割で支払うことのできる権利を「期限の利益」といい、毎月きっちり返済を続けている限り、期限の利益を失うことはありません。しかし、滞納が続くと、通常２～３か月程度で期限の利益の喪失を予告する通知が届くことになります。この通知は、いついつまでに滞納したお金を支払わない限り期限の利益を喪失することが書かれています。期限の利益の喪失とは、分割で支払う権利を失うことをいい、期限の利益喪失後は住宅ローンの残債を一括で支払えと請求されることになります。これが「期限の利益喪失通知」です。
期限の利益を喪失すると、保証会社が債務者に代わって、住宅ローンの残金を融資先の銀行に返済します。これを代位弁済といい、代位弁済後は、債権者は融資先の金融機関から保証会社に代わり、一括で返済しない限り、自宅は最終的に競売にかけら強制的に売却されることになります。。任意売却が可能となるのは、期限の利益喪失後ないしは代位弁済後とされています。
条件２：売却活動に充てる時間が十分にある
競売は債権者が裁判所に申立を行うことで開始しますが、競売が申し立てられたからといってすぐに自宅を失うということはありません。
競売とは、いわば裁判所によるオークションのようなもので、一番高い値をつけた人が落札します。債権者から競売の申立てを受けた裁判所は、債務者に競売開始を知らせる通知（競売開始通知）を発送するとともに、全国から参加者を募るため、裁判所が職員（執行官）を現地に派遣して、対象の物件を調査し、入札の基準となる価格（売却基準価格）を決定し、入札の期間などを公告します。申立てから入札開始まで早くても４か月程度の期間を要します。
入札が開始しても、落札者が決まる開札期日の前日までなら、競売を取り下げることができます。
つまり、競売が開始しても、開札期日の前日までなら任意売却を行うことは可能なのです。
とはいえ、債権者としても競売を取り下げて任意売却に応じるには、社内稟議を経る必要があることから、開札期日前日まで時間的余裕がなければ、タイムオーバーとなって任意売却ができないこともあります。
そのため、任意売却を成功させるには、売却活動に充てる十分な時間を確保することが必要なのです。
条件3：連帯保証人の合意が取れているか
任意売却を行う際には、連帯保証人からも合意を受ける必要があります。
条件４：税金の滞納で差し押さえを受けていない
すでに固定資産税や所得税、住民税などの滞納によって、住宅の差し押さえが決定している場合はそのまま任意売却を利用することはできません。
その際は、役所と交渉し差し押さえを解いてもらう必要があります。
任意売却のメリット
任意売却の実態を知る上でも、任意売却によってどんないいことが起こるか知っておく必要がありますね。
任意売却をするメリットは以下の5つです。
- 通常の売却と同程度の価格で売却できる
- 周囲に事情が知られにくい
- 契約日や明け渡し日に関して売主の融通が利く
- 費用や手数料を売却金額から出せる
- 残債を分割返済できる
1．通常の売却と同程度の価格で売却できる
任意売却での売買は、一般の不動産取引と同じような期間流れで行うため、時間をかけてじっくり購入者を選ぶことができます。そのため市場価格に近い価格で売却できます。高く売れれば残債が減るので、自分の希望価格に近い値段で購入してくれる人を探していきましょう。
競売だと短期間で強制的に売られるため、市場価格の7割程度の価格になってしまうのことがほとんどです。
2．事情が知られにくい
競売になってしまうと、裁判所は全国から参加者を募るため裁判所が運営するインターネットサイト「不動産競売物件情報サイト」（通称「ＢＩＴ」と呼ばれています）に競売物件の情報を掲載します。このサイトは誰でも閲覧でき、住所だけでなく外観写真なども公開されているので、近所の人に事情が知られてしまうことが多くなります。
任意売却ならば、一般の不動産売買と同じ販売活動がされるので、周囲に事情が知られにくいというメリットがあります。ご近所などにも知られる可能性が低くなるので、精神的にも楽に売買することが可能です。3．契約日や明け渡し日に関して売主の融通が利く
任意売却であれば、売主と買主が対等の立場で売買ができるので契約条件や家の引渡し日を売主と買主で話し合って決める権利があります。
子供の学校問題や住み替え先を決めるにも一定の期間が必要になるので、売主の意見を売買条件に反映できるのは大きなメリットです。
競売であれば売主の状況は関係なく強制的に物件が売り出され、買主（買受人）が決まればすぐに退去を命じられます。
４．費用や税金を売却金額から出せる
不動産を売却をすると、不動産会社に支払う仲介手数料のような費用と税金がかかります。
それらはとても高額で、売却金額がすべて返済に回ってしまっては払いきることができません。任意売却では、売却金額の中から仲介手数料や司法書士の報酬、滞納税などを捻出することが可能です。不動産会社の交渉次第では、売主が支払うはずの費用・税金を、債権者に負担してもらう「費用の控除」を受けることができます。
場合によっては、引っ越しの代金も含まれます。
5．残債を分割返済できる
任意売却を利用前に多くの方が「期限の利益喪失通知」を受けます。
期限の利益喪失になると、分割でローンを支払う権利がなくなり、一括での返済しかできなくなります。ですが、任意売却を利用すると、任意売却後に残った住宅ローンの残金についても交渉次第では可能な範囲内で毎月の返済額を再設定してもらうこともできるので、同じように分割で支払うこともできるのです。
任意売却のデメリット
任意売却の5つのデメリットについても理解しておきましょう。
- 金融機関や保証人の合意や同意が必要
- 任意売却までの過程で信用情報に傷がつく
- 売却金額が手元にのこらない
- 期間内に売り切れないと競売になることも
- 悪徳不動産会社に注意が必要
1．金融機関や保証人の合意や同意が必要
任意売却を行うには金融機関や連帯保証人の同意が必要になり、同意が得られない場合は任意売却できません。
任意売却価格と残債額に大きな差がある場合は、合意してもらえないこともあります。金融機関から任意売却の合意を得るためには、なるべく早めの相談が重要なポイントです。
税金や社会保険料の滞納により自宅が続いている場合は、信用問題に傷がついているので任意売却できない可能性が高いでしょう。
物件の共有者の同意
任意売却を考えている物件に共同所有者がいる場合は、その共有者の同意が必要になります。自分だけの物件ではないということになるので、あらかじめ任意売却することについての相談をしましょう。共有者が夫婦であったとしても同意が必要です。
連帯保証人の同意
任意売却が成功したとしても、住宅ローンが完済できるとは限りません。ローンが完済できない限り連帯保証人の責務が終わることはないので、必ず経緯や事情を説明して同意を得る必要があります。連帯保証人に、より一層の負担やトラブルが起きないように事前にしっかりと話し合いをしておきましょう。
2．任意売却までの過程で信用情報に傷がつく
任意売却を行うという事は、すでに3ヶ月～半年以上の住宅ローンの滞納を行っている状態という事になります。
住宅ローンの滞納を行うと個人信用情報に傷がつくことは避けられない為、任意売却をする時点では既に信用情報に事故情報（いわゆるブラックリスト）が載っています。
注意しておきたいのは、任意売却を行ったからブラックリストに載るわけではなく、その前の住宅ローンの滞納によって信用情報に傷がついてしまうという点です。
その為、「任意売却をしてしまったらブラックリストに載るからやめた方がいいのかも…」と判断しないよう注意が必要です。
ブラックリストに載ってしまうと、その後の借り入れの際、いくつかの制限が設けられてしまいます。
具体的には、クレジットカードを一定期間作成できない、新たなローンを組むことが出来ない、などがあげられます。これらの知識も必ず持っておくようにしましょう。
３．売却金額が手元に残らない
任意売却で得たお金は、金融機関へのローン返済に回るため手元には残りません。
交渉次第で売却にかかる費用程度は負担してもらえますが、手元にお金が入らない以上、今より生活レベルを下げていかなければいけません。4．期間内に売り切れないと競売になることも
任意売却は通常の売却と同じように進行していくため買い手が見つからなければ際限なく長引いていきます。
不動産の査定額はおよそ、”3ヶ月で売れるであろう金額”で設定されます。
そのため3ヶ月又は半年で売り切る方が多いのも事実ですが、欲張りすぎた値段設定や、不動産会社選びを失敗すると期間はずるずると伸びてしまうでしょう。任意売却でいつまでも売却できないと「競売」に出されてしまうので注意しましょう。
個人差はありますが、およそ10～12ヶ月ほどで競売によって入札が開始されます。任意売却の流れ
任意売却は次の4つステップに分かれています。
- 任意売却の相談
- 査定で現状を把握
- 債権者の同意を得て売却活動開始
- 売買契約と物件の引き渡し
任意売却の相談
任意売却の際は、地元で活躍する不動産会社や大手不動産会社を選び、その中でも、任意売却の取引経験が豊富な営業担当者を見つけることが大切です。ここで注意しなければならないのは、地域に精通した不動産会社から査定書を取得し、マイホームの適正な資産価値（査定相場）を調べることです。
不動産会社は現在の返済状況、滞納があるかどうかなど債務者の現況把握を行います。それに基づき、今後の一連のスケジュールを組み立て説明をして、債務者からの要望も考えた上で任意売却の提案をします。
債権者の同意を得て売却活動
物件の売却価格が決定すると、債権者の同意を得たうえで物件の売却活動に進みます。銀行などの金融機関のような債権者と、任意売却の販売価格、期間や時期などの協議をして決定していきます。
債権者の同意が得られれば、任意売却を進めていくにあたり不動産業者と媒介契約を結びます。契約には3種類(売却依頼を１社に任せる専属専任媒介と専任媒介、複数社に任せる一般媒介)ありますが、任意売却時は債権者との交渉を一本化させるため専属専任契約または専任媒介契約を結ぶことになります。
物件の売却活動は、新聞の折り込みチラシやインターネットなどに、物件情報を掲載します。
一般の売却と同様の対応になるため、内覧を希望する人にはしっかりと対応が必要です。業者と相談しながら販売活動に協力していきましょう。
売買契約と物件の引き渡し
物件の購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。このときに、物件の引き渡し日などの詳細を打ち合わせします。その後、決済にて売買代金を清算し、物件の引き渡しという流れになります。
引っ越し手続きは一般的な売却と同じです。なるべくスムーズに引き渡しができるように準備などは早めに行っておきましょう。
売却物件についていた抵当権などの抹消を行った後に、ついに物件を引き渡します。それとともに売却代金を受け取り、その中からあらかじめ決定していた返済額を分配していきます。
なお、任意売却は、裁判所から「現況調査の通知書」が届いた後でもできる可能性はあります。
任意売却で残債が残ったらどうする？
任意売却を行うと、売却代金をローンの返済費用に充てます。ただし、売却代金でローンが返済できなかった場合どうなるのでしょうか。
任意売却後も返済義務は残る
不動産の売却価格でローンを完済できなかったとしても返済義務は残ります。預貯金などを使って差額分を支払わなければいけません。ただし、一括で返済することは難しい場合がほとんどでしょう。
そのため、金融機関に相談しながら計画的に返済スケジュールを立てていくことになります。
ただし、返済スケジュールを決める権利は金融機関側にあります。金融機関との信頼関係が築けていないと「一括返済してください」と分割返済を断られる可能性もあります。
特に、金融機関への相談なしにローンの返済が長い間滞っていると、返済スケジュールが立てにくくなります。
誠意ある対応でしっかりと話し合っておけば、なんらかの解決策を提示してくれることが多いので、まずは気軽に金融機関へ相談をしてみても良いでしょう。
完済できない場合は「自己破産」を検討する
任意売却した後でも残債が大きく、今後どうしても返済が難しい…なら自己破産をして債務整理することになります。
自己破産とは、地方裁判所に申し立てを行い、裁判所から免責許可を受けることで債務をゼロにできる制度です。
ただし、自己破産の制度を利用すると住所氏名が政府が発行する新聞「官報」に掲載される、クレジットカードが作れなくなる特定の職業に就けなくなる、２０万円以上の保有財産は処分されるといったデメリットもあります。ただ、一般の人は官報をほとんど見ませんし、住宅ローンを滞納している段階で、信用情報に事故情報が載ってしまい、新たにクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりすることはできません。職業への制限についても免責許可が下りれば、復権できますし、自己破産をしても手元に残せる現金や財産も有ります。自己破産のデメリットだけを過度に気にしすぎて、多重債務に苦しむよりは、一旦自己破産で借金をリセットし生活再建を図ることも大切です。
よくある質問
どれだけ滞納したら「競売」になるの？
競売の入札が開始され落札者が決定するまでは一般的に、住宅ローンの滞納から10～12ヶ月ほどです。
任意売却にタイムリミットはある？
任意売却に期限を設けるならば競売の開札期日の前日までになります。落札者を決める開札期日の前日までであれば競売を取り下げることができるので、買主を見つけ売り切ることができれば、任意売却は達成します。
そのため、例えば「競売開始決定通知書」が届いてからでも任意売却を行うことはできます。
ただし、入札が開始するなど競売が進んだ状況ですと金融機関側が任意売却で売れる見込みを感じることができません。
その場合は、任意売却おうじてもらえないこともあります。「期限の利益喪失通知」あるいは「代位弁済通知」が届き任意売却が可能な状態になったら、一刻も早く申請し売却活動を始めましょう。
何よりまずは、不動産会社による査定を行い、売却可能な見込み価格を算出してもらいましょう。
任意売却で売り出したのに買い手が見つからなかったら？
任意売却で売り出したはいいものの買い手が見つからずに売却できなかった場合は、競売で売却されることになります。
先ほどの「質問：任意売却にタイムリミットはある？」で解説したように、開札期日の前日までは任意売却で売り出すことは可能なのです。
いい方を変えれば、任意売却中も競売の準備は進んでいるのです。
当然、任意売却で売れなかった場合は、競売の運びとなります。任意売却に費用は発生するの？
任意売却をするからといって、追加で費用が発生することはありません。
通常の不動産売却と同様の費用で売却活動をすることができます。主にかかる費用は不動産会社へ支払う「仲介手数料」。
契約時にかかる印紙税。
登記にかかる司法書士への報酬と抵当権抹消のための登録免許税。
売却の翌年に発生する売却時の利益に対する「譲渡所得税」など。その他、引っ越しなどでも費用が発生するので、しっかりとまとめておきましょう。
売却のきっかけが離婚の場合でも任意売却を利用できる？
結論から申しますと、離婚きっかけでも任意売却を利用することは可能です。
ただし、金融機関の合意が得られた場合に限ります。任意売却を利用するにあたっては厳密なルールブックがあるわけではなく、金融機関が任意売却に対し合意するかどうかが決め手です。
とはいえ、それまでにローンの滞納状態が続いていることが、任意売却を許可する一般的な条件であるのは確か。
家賃の滞納もなく、支払い能力が十分にある人に対し任意売却を許可するのは、金融機関側にデメリットしかないからです。基本的には滞納から3～6カ月「期限の利益喪失」になった段階で、金融機関側も任意売却の方向性を考え出します。
離婚時は特に、任意売却を専門とする会社と十分な相談を交わしてから、金融機関に交渉を始めましょう。
