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住宅ローンの滞納…払えないときの解決策「任意売却」とは?

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住宅ローンの滞納…払えないときの解決策「任意売却」とは?

カテゴリ:売却理由
月々の住宅ローン返済を怠ると、金融機関の信用情報に延滞情報として記録されるほか、督促状の送付や遅延損害金の請求が行われます。
さらに返済が遅れて督促を無視し続けると、最悪の場合、裁判所によりマイホームを売却する手続き(競売)が行われてしまいます。

今回はその最悪の事態を避けるために知っておきたい「任意売却」についてご紹介します。

住宅ローンの滞納で競売にかけられると?

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、債務者・債権者・不動産購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることを指します。
このことから、任意売却は意思を持って行う能動的な売却方法と言えます。

一方で競売とは、住宅ローンを滞納し続けた場合に、裁判所の権限によって強制的に差し押さえられた住宅を売却し、その売却代金を債務返済に充てる手続きのことを指します。そのため、競売は自身でのコントロールができない受動的な売却方法と言えます。

任意売却のメリット・デメリット

競売とは異なり、自らの意思を持って行える任意売却ですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。また、デメリットはないのか、ある場合はどのようなリスクがあるのか気になるところです。
 

任意売却のメリット

任意売却の場合、債務者同意の下、ほぼ市場価格に近い金額でマイホームを売却できる可能性が高まり、住宅ローン返済の見通しも立てやすくなります。

また、早期売却しやすいこと、債務者の生活を考慮した形の取引にしてもらいやすいことから、精神的苦痛や無理が少なく、精神的な面でもメリットがあります。
通常の不動産売却と同様であるため、債務者や売却物件の情報が外部に漏れることもなく、周囲の目を気にする必要がありません。
 

任意売却のデメリット

反面、任意売却の場合は通常の売却と違い、債権者全員の同意がとれないなど不確実性が高くなることと、新たな連帯保証人を要求される場合があるなどのデメリットもあります。
 

(もし選択した場合)競売のデメリット

任意売却ではなく競売にかけられた住宅の場合は、一般的な相場よりも安い価格で売却されることから、支払いが困難なために滞納していた住宅ローンの返済、引っ越しにかける費用を捻出することが、より困難になるでしょう。
また、裁判所のウェブサイトに競売物件と室内外の写真が公開されます。このため、地域住民や職場に競売にかけられたことを知られてしまう恐れがあります。

こういった点からも多少の不確実性はあるものの、十分な配慮をしてもらいながら物件の売却が可能な任意売却を選択することがおすすめです。

任意売却検討時に留意したいポイント

もちろん任意売却を選べば全て安心というわけではありません。任意売却を検討するにあたっては留意が必要なポイントがあります。以下3点ご紹介します。
 

1.競売入札が始まると任意売却は困難!

住宅ローンの返済が滞ると、債権者である銀行は資金の回収のために物件を競売にかけます。競売はいったん申し立てをすると、自動的に手続きが進んでいき強制的に不動産が売却されてしまいます。
任意売却は、この競売が完了するまでの間に成功させる必要があります。この完了までに間に合わないと、競売で強制売却となってしまうため注意が必要です。
 

2.内覧の立ち会い

任意売却を行う際、売り主が対応しなければならないことがいくつかあります。内覧もその1つです。任意売却の場合、競売とは異なり購入希望者に家の内部を見学させる必要があります。
見学者が必ず購入してくれるわけではないため、希望者の数だけ内覧に立ち会う必要があります。それなりの手間と時間がかかることを見込んでおきましょう。
 

3.信頼できる仲介業者を選定する

お伝えした通り、任意売却を成功させるためには、限られた時間内に対応しなければならないことが多くあります。このため、経験が豊富で処理能力も高い信頼できる仲介業者に依頼することが非常に重要です。

今回は住宅ローンを滞納してしまった場合の選択肢「任意売却」について、競売と比較しながらご紹介しました。
任意売却は住宅ローンが支払えなかった際の救済策であり、強制執行される競売よりも良い条件で売り出すことができますが、あくまで救済策の1つであることに変わりはありません。

少しでも良い条件で進めるために、任意売却を検討する際は信頼できる仲介業者に相談することをおすすめします。



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