住み替えのタイミングはいつがベスト？失敗しないための注意点も解説

転職や転勤で職場が変わると、それに合うタイミングで引っ越さなければなりません。そのため、住み替えの目的としても最多の割合となっています。
2番目の割合である広さや部屋数を目的とした住み替えについては、子育て世代が子供の出産や成長に合わせて広い家へ住み替えているということが言えます。

また、老後の生活に向けて、家のダウンサイジングを目的とした住み替えもあるので、家族構成が変わるタイミングで住み替えを検討するのはアリです。

ライフイベントの他にも、災害に対する安全性を求める住み替えや建物の性能向上を住み替えの目的とされている方も多いようです。

「家の住み替えのタイミングは、生活や求めるライフスタイルによって変化する」といえます。

2.資産に関わる住み替えにおすすめのタイミングは？

1章で紹介した生活環境の変化による住み替えの目的以外にも、参考にしたいおすすめのタイミングが3つあります。

1. 住宅ローンが低金利のとき
2. 住宅ローン控除の上限年数以降
3. 建物が築浅のとき

家の住み替えには大きなお金の動きが伴うため、資産に関わるタイミングも重要なポイントです。それぞれについて詳しく解説します。

2-1.住宅ローンが低金利のとき

家の住み替え時は新居購入の際に住宅ローンを組む方が多いですが、低金利で住宅ローンの借入が行える今は不動産購入に適しているため、住み替えにはよいタイミングです。昨今の経済状況からも住宅ローンの金利が突然跳ね上がることは考えにくいため、家の住み替えを検討している方にとっては好条件と言えます。

一方で突然金利が上がる可能性もゼロではありませんので、住み替えの条件が揃っていて「いつでも動き出せる」という方は早めの検討がおすすめです。

2-2.住宅ローン控除の上限年数以降

住宅ローン控除の上限である購入後の上限年数以降(新築住宅は13年、中古住宅は10年)のタイミングも住み替えのタイミングとしておすすめです。住宅ローン控除とは、借り入れ額3,000万円（2024・2025年居住開始の場合は2,000万円、控除期間新築10年）を上限に住宅ローンを使ってマイホームを購入したときに、年末のローン残高に準じて所得税を取り戻せる制度です。

住宅ローン控除の適用を受けるには主に以下の要件があります。

簡単に要件の概要をご紹介しましたが、実際控除を受けるためには、さらに詳細な要件を確認しなくてはなりません。気になる方は、国税庁のホームページで詳細をご覧ください。

参考：国税庁「No.1212　一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金特別控除）」
　　　　　　「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

2-3.建物が築浅のとき

家は、築年数が経つにつれて資産価値が下がってしまいます。不動産売却では、リフォームが少なくて済む築浅の物件のほうが買主に好まれる傾向があるからです。

そのため、建物に資産価値があるうちの住み替えは「住み替えに適したタイミング」であるといえます。特に住み替えの資金として売却益を使いたい場合は、家を建ててから20年後に売るよりも、5～10年以内に売ったほうがお得です。

建物の価値は新築のときから少しずつ下がり始め、一般的に約30年後には価値がゼロとなり土地の価格だけが残ると言われています。そのため、家の住み替えに際して売却を検討している方は、建物の資産性が高い築浅の時期に売却することが賢明でしょう。

3. 住み替える際の売却と購入のタイミング

住み替える際は、現在の住まいを売ってから新しい住まいを購入するか、先に住み替え先を決めてから売るのか、同時進行させたいか、3つの方法の中でどのタイミングが理想的かを考えます。それぞれの特徴やメリット・デメリット、またどんな人に向いているのかを以下で詳しく解説します。

3-1.売却先行の場合

売却先行とは、売却活動を先にしてから新居の購入をする方法です。以下のようなメリット・デメリットがあります。

売却先行は、家の売却代金を新居の購入資金にあてることができ、資金計画が立てやすくなります。売却代金を住宅ローンの返済や新居購入費に充てたい場合や、納得のゆくなるべく高い金額で売却したいと思うなら売却先行がおすすめです。ただし、売却後に住み替え先の新居が見つかっていない場合は、仮住まいが必要になる場合もあるので注意が必要です。

売却先行は、住み替えを急ぐ必要がないため時間的に余裕があり、納得のいく売却額で家を売却したい方におすすめです。

3-2.購入先行の場合

購入先行とは、新居の購入を先に行いその後に家を売却する方法です。

購入先行は、新居をじっくり探したい方や、家選びで妥協したくない方におすすめです。仮住まいが不要なため引っ越しは1回で済むメリットがありますが、売却がすぐできない場合は新居の住宅ローンとダブルローンになってしまうリスクもあるため注意が必要です。購入する物件が新築か中古かによっても入居までのスケジュールが変わります。新築マンションの場合、完成が1年以上先ということもあるため売却のタイミングも注意が必要です。

3-3.同時進行の場合

同時進行は、「売却」と「購入」の2つのスケジュールを同時進行で進める方法です。

売却と購入のスケジュールは以下の通りです。

4. 住み替えで失敗しないために注意すべきこと

家の住み替えでは、もし失敗しても、売った家を取り戻すことも、売買契約をなかったことにすることは簡単にはできません。

住み替えにおける失敗が起こりやすいポイントは以下の通りです。

1. ローン、自己資金などの資金計画
2. 売却や購入のスケジュール

だからこそ、住み替えで失敗しないために、以下の5つのポイントをおさえておきましょう。

• 資金計画を立てる
• 余裕を持ったスケジュールを組む
• 住宅ローンの仮審査を済ませておく
• 適正な売却価格を設定する
• 不動産買取も検討する

以下で詳しく解説していきます。

4-1.資金計画を立てる

一戸建てやマンションなど、持ち家がある状態で住み替えをする際は、事前に必要なお金の流れを把握し、資金計画を立てることが重要です。

住み替えに関するお金

• 現在住んでいる家の住宅ローン残債
• 自己資金
• いくらで売れそうなのか売却益の見込み額、など

4-1-1.住み替えには費用がかかる

住み替えは、家の売却と購入の二つの大きな手続きがあり、それぞれ費用がかかります。
家を売却すれば税金や仲介手数料などさまざまな諸経費がかかりますし、新居の購入のための頭金や引っ越し費用など大きな出費も必要です。

ローン残債の額にもよりますが、自己資金が少ない住み替えをする場合、住み替えは慎重に検討しなければなりません。

事前に住み替えに必要なお金がいくらぐらいなのかをしっかり把握しておかないと、売却後にかかる税金や諸費用、新居購入にかかるお金が予想以上に多くて当初の資金計画とずれてしまうことも起こります。

資金計画がずれてしまった場合、自己資金を投入しなければなりません。自己資金が足りないと、理想の新居を購入できなくなり、予算を下げることになってしまいます。資金計画を慎重に行って、住み替えの失敗を防いでください。

4-1-2.費用も含めて不動産のプロに相談

住み替えで失敗しないためには、事前にしっかりとお金の流れを把握しておくことが重要です。
不動産会社に不動産のことだけを相談するのではなく、だいたいの相場はいくらかかるのかなど、プロにアドバイスを聞いてみるのもおすすめです。

4-2.余裕を持ったスケジュールを組む

住み替えのスケジュールは、余裕をもって組むことが大切です。

住み替えは、必ずしもスムーズにいくとは限りません。
なかなか売却できずに家が売れ残り、旧居と新居のダブルローンになってしまったり、売却できても理想の新居がなかなか見つからず仮住まいになってしまったり、スムーズにいかないことも、想定しておく必要があります。

余裕を持ってスケジュールを組んでいれば、売却を焦って売却額を下げたり、妥協して新居を選んだりすることを避けられます。売却と購入それぞれの流れをしっかりと把握して、不動産会社とも相談しながら余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。

4-3.住宅ローンの仮審査を済ませておく

住宅ローンの仮審査を済ませておくと、新居購入の手続きが比較的スムーズに進みます。

住宅ローンの仮審査は、希望の物件が決まっていなくても受けることができます。事前審査をしておくことで、住宅ローンでいくら借りられるのか借入可能額を把握できます。予算があらかじめわかっていれば、新居も予算内で探すことができ無駄を省けます。

仮に理想の新居が見つかっても、住宅ローンの審査に通らなければ購入することはできません。せっかく家が売却できても、購入がうまくいかなければ仮住まいをしなければいけない場合もあります。

住宅ローンの仮審査を済ませておくことで、不動産会社や売主と購入の交渉もスムーズに進めることができるので、仮審査を事前に済ませておきましょう。

4-4.適正な売却価格を設定する

現在所有している一戸建てやマンションを売る場合、適正な売却価格を設定することも、売却活動をスムーズに進める一つの方法です。

自分が持っている一戸建てやマンションの売却価格を高く設定して、少しでも新居購入の購入資金にしたいと思うのは当然です。しかし、相場よりあきらかに高い売却価格では、買い手がつかず売却活動がスムーズにいかない原因にもなります。売却が出来なければダブルローンになるリスクも高くなり、結果として住み替え成功とは言い難くなってしまいます。

売却価格を設定する際には、不動産会社の査定や地域の相場、不動産会社にもアドバイスをもらって適正価格を設定するようにしましょう。

4-5.不動産買取も検討する

売却がスムーズにいかなかったり、決められた期限までに家を売却して現金化したりする場合は、一戸建てやマンションの不動産買取の利用を検討するのも一つの方法です。

不動産買取は、不動産会社が直接家を買い取ってくれるため、短期間で現金化できます。不動産会社と条件さえ折り合えばすぐに売買契約になるため、内覧など売却活動にかかる時間を節約しながらまとまった金額をすぐに手にできます。ただし、買取価格は市場の売却価格の1～3割ほど低い金額になってしまいます。

家がなかなか売却できず、購入先行で新居を購入してしまっている場合などは、ダブルローンで支払い続けるより不動産買取の方がいい場合もあります。不動産買取も売却の選択肢として検討することで、スムーズな住み替えにつながります。

5.住み替えを考えるなら不動産会社に相談しよう！

住み替えは、売却と購入をそれぞれスムーズに進めることが成功のコツです。まずは、プロである不動産会社に相談してみましょう。

実績があり信頼できる不動産会社を見つけることも、住み替え成功のポイントです。不動産会社といっても、それぞれ得意とする分野が違います。「売却が得意」「一戸建てが得意」「マンション売却が得意」など不動産会社によって特徴が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して一番信頼できる会社を選ぶ必要があります。

まとめ

家の住み替えに適したタイミングは「生活の変化」です。子供が生まれる、子供が独立したあとの老後の生活を考える、転勤、などが該当します。
住み替えで一番重要なのは、売却と購入のタイミングです。

余裕を持ったスケジュールを組み、無理のない支払いができる資金計画を行ってください。

住み替えのタイミングに悩んだときは、売りと買いのどちらを先行させるかも含め、信頼できる不動産会社を見つけて相談してみましょう。