所有しているマンションを売りたい、または新しく住居を購入したいけれど、どのように情報収集すればよいのかわからない──そんな方におすすめしたいのが「レインズ」。
不動産流通機構が運営するレインズは不動産会社専用システムのイメージがありますが、実は一般の方でも簡単に利用できるのです。
どのような情報を得る事ができるのか、どんな仕組みなのか、気になる「レインズ」について、この記事でご紹介していきます。
レインズとは
公益財団法人 不動産流通機構が運営している不動産情報を交換・共有するための不動産流通標準情報システムのことで、「Real Estate Information Network System」の略です。
国土交通大臣から指定を受けた下記の4つの全国指定流通機構連絡協議会によって運営されています。
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構
- 公益社団公人 中部圏不動産流通機構
- 公益社団法人 近畿圏不動産流通機構
- 公益社団法人 西日本不動産流通機構
レインズの仕組みは？
レインズは指定流通機構に会員登録をしている不動産会社が不動産の売買・賃貸業務に際して利用するためのシステムです。
マンションや戸建てといった不動産を売りたい・借したい所有者から依頼を受けた不動産会社は、対象物件の不動産情報をレインズ上に登録します。
そして、不動産を購入したい買い主に対しては、レインズを利用して登録してある物件を紹介します。
このようにして不動産情報を不動産会社間でリアルタイムに共有することで、離れた土地の不動産売買に関することや、他社が扱う物件の問い合わせにも対応することができます。
どんな物件が登録されているの？
不動産会社は売り主からの依頼を受けてその情報をレインズに登録しますが、全ての物件を必ず登録しなければならないわけではありません。
不動産会社と売り主が仲介契約を結んだ際の契約形態によって、登録する義務の有無が異なります。
仲介契約には大きくわけて3種類、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。
そのうち、法的にレインズへの登録を義務付けているのは、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。
それぞれの契約種類について簡単にご紹介します。
一般媒介契約
一般媒介契約ではレインズへの登録義務はありません。
売主は複数の不動産会社と契約することが可能で、契約の有効期限がなく、進捗状況の報告義務も発生しません。
一番規約の少ない契約形態と言えますね。不動産会社を一社に絞る必要がないため、情報露出が増えて販売機会は増える可能性がありますが、不動産会社が優先して売却活動に取り組んでもらえない可能性も。
不動産会社には売買契約が成立しないと仲介手数料が入ってきませんので、他社で契約となってしまう可能性もある一般媒介契約よりも後述の専任契約の方を優先させる傾向があるのです。
専任媒介契約
専任媒介契約では、媒介契約成立から7日以内にレインズへの登録義務があります。
契約できる不動産会社は1社のみで、契約の有効期限は3ヶ月と限定されます。また、進捗状況を2週間に1回以上報告する義務が生じます。
一社のみとの契約となり報告義務も発生しますので、不動産会社も積極的に活動しやすく、売り主としても複数の不動産会社とやり取りする手間がありません。
また、自らが買い主を探してきて、不動産会社を介すことなく契約ができるため、自らで買い主を探す目処があり、さらに不動産会社にも買い主を探してほしいという方におすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、媒介契約成立から5日以内にレインズへの登録義務があります。
専任媒介契約と同じく契約できる不動産会社は1社のみで、契約の有効期限は3ヶ月です。
異なる点は、進捗状況の報告義務は1週間に1回以上とよりこまめになるという点と、自らで買い主を探すことができず、必ず不動産会社を介して売買契約を結ばないといけないという点です。
1週間に1回以上の報告義務がありますので、よりリアルタイムな状況を知る事ができ、そのたびに広告内容や販売価格の見直しなど、不動産会社とのやり取りが密になるため買主にとっては最も安心できる契約形態と言えます。
レインズの情報はどうやって知る事ができる？
レインズは不動産会社が利用しているシステム。
それでは、一般の人はどのようにしてその情報を入手することができるのでしょうか。
不動産会社に相談に行かなくては、情報を知る事ができないのでしょうか。
しかし、仕事などで忙しくて不動産会社へ行くのが難しいという方もいますよね。
そんな方に、一般方向けにリリースされている、レインズのシステムをご紹介します。
レインズマーケットインフォメーション
レインズには個人情報など、一般に公開できない情報も多くあります。
その情報のなかで一般の人にも見れるように個人情報などを除く一部の情報を公開しているのが「レインズマーケットインフォメーション」です。
レインズのメリットは売り出し価格ではなく、実際の成約価格を知る事ができるという点。
不動産会社の広告やホームページ等の売り出し価格は、実際の成約価格とは異なることがほとんど。買い手と売り手の交渉で決まるためです。
その点、実際の成約価格を知れるレインズであれば、実際に不動産市場で動いているリアルタイムな生の情報を入手することができます。
不動産ジャパン
不動産ジャパンとは実際にレインズを運営している「公益財団法人 不動産流通機構」が運営する不動産情報サイトです。
不動産の売買だけではなく、賃貸情報も調べることができます。
また、不動産の基礎知識や税金、ローンといった役立つコラムや情報が多く掲載されており、不動産についての知識がない方でも大変わかりやすいサイトです。
土地総合情報システム
国土交通省が公開しているサイトです。
実際の取引価格、地価公示、都道府県地価調査の価格などを公正公平に取引を行うために、一般に公開しています。
不動産売買した方向けのアンケートをWEBで実施しており、その情報は個人情報などを除いた形で開示されます。
相続税路線価や固定資産税評価額の基準となる地価公示も調べることができます。
レインズの情報の活用方法とは
レインズの情報は一般の人でも、通勤時間や家事の合間などに簡単に情報を入手できることがわかりましたね。
不動産を売りたい人にも買いたい人にも有益な「レインズ」の情報をどのように活用すれば良いのでしょうか。
不動産を売りたい人
失敗したくない不動産の売却。そのためには、正しく相場観を掴む事がとても重要です。
相場とかけ離れた価格で販売を開始してしまっては、すぐには買い主が見つかりませんよね。
レインズの情報は実際の成約価格です。売りたい不動産と類似する物件の成約価格を調べる事で相場感を知る事ができます。
また、不動産会社と仲介契約を結んだら、レインズを利用して、全国の不動産会社から買い主を探してもらう事ができます。
多くの不動産会社がレインズを利用していますので、買い主が見つけやすくなりますね。
不動産を売却することを検討している方は、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
買いたい人
不動産を購入する際に、希望する物件を適正な価格で購入するためにも、やはり相場を知っておくことがとても重要。
また、実際に取引されている情報を知る事で買いたい不動産をより具体的にイメージしやすくなり、理想の物件を探すのに大変有効ですね。
不動産の売買は相場を知ることが大事
土地の価格や金利、さまざまな要因で、不動産の価格はたえず変動します。
2016年のマイナス金利政策の導入で2020年月現在も金利が低い状態です。
ローン返済額が下がるために購入の需要は高まる上に、金利が低いので不動産の価格も上がるという状況にあるのです。
つまり不動産を高く売る事ができて、低い金利でローンを組みやすい状況と言えますね。
2010年頃から上昇傾向にあるといわれている不動産価格ですが、2020年頃がピークなのではとも言われています。
このように経済状況によって変動する相場を予測するには、適切な情報収集が求められるのです。
インターネットなどを利用する
先にもご紹介したように、レインズマーケットインフォメーションなどのサイトから有益でリアルタイムな不動産情報を入手することができます。
不動産ジャパンのように不動産売買や住まいに関する悩みにも役立つ情報を紹介しているサイトも多くあります。
パソコンやスマートフォン、タブレット端末などを利用して調べることができますので、通勤時間や夜遅くや早朝でも空いた時間でもできますね。
査定をしてもらう
売りたい不動産があるならばいくらで売却できるのか気になりますよね。
その時には不動産会社へ相談に行くのがおすすめです。不動産会社に依頼して査定をしてもらいましょう。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の大きく2種類があります。机上査定は、築年数や間取り、立地などの類似する物件の情報やデータから査定を算出する方法。
一方の訪問査定とは、実際に売却対象の不動産を訪問して劣化状況なども含めて鑑定を行い査定を行う方法です。
まとめ
インターネットで物件を探したり、相場を調べるのは一般的な手段となってきました。
しかし、だからこそ情報量が多すぎるインターネット上から必要な情報だけを探すのは非常に難しいと言えるでしょう。
レインズ信頼できる情報源を利用するのはもちろん、各種ポータルサイトや不動産一括査定サイトで信頼できる不動産会社と出会うことで、一大イベントである不動産取引をぜひ成功させてくださいね。
