1：耐久性で比較するなら・・・「新築」の勝ち
まずは、暮らしていく上での安心感にも繋がってくる「耐久性」から比較してみます。
新築物件の場合には、法令を含めもっとも新しい基準に沿って建築されていますから、不安に思うことは少ないでしょう。 しかし、気になるのは中古物件。現行の基準より緩い基準で造られていることもあれば、経年劣化を起こしている部分がないとは言い切れないからです。
そのため、中古物件の場合には購入検討時に「修繕計画」の実施状況は必ずチェックしておくと安心です。建物の寿命は、メンテナンスの入れかたによって将来的に大きく異なってくるからです。マンションの場合は長期修繕計画を必ず入手し、修繕積立金はきちんと貯められているのか、将来の修繕計画はしっかりしたものか、必ず確認が必要です。
戸建ての場合も、インスペクションの活用なども検討し、将来に渡ってどのように物件を維持していくのか確認するべきです。
2：資産価値で比較するなら・・・「中古」の勝ち！でも例外も！
購入する物件の将来的な売却も視野に入れるなら、「資産価値」も考慮する必要が出てきます。
物件の資産価値は、立地条件や専有面積、築年数などで決まります。 つまり、新築物件で購入していても中古物件で購入していても、「売ろうとした時点での資産」としての価値はほぼ変わりません。
「そのとき、その物件にどのくらいの価値があるのか」で資産価値は決まるからです。 ですので、中古でも新築でも「購入時にどのくらいの価格で購入したか」によって、購入者の資産価値としての明暗は分かれます。 また、一般的に、新築物件は購入と同時に2割ほど価格が下がりやすく、中古物件のほうが購入額と売却額の差が小さくなると言われています。この2割については「新築プレミアム」と呼ばれることがあります。
このような背景から考えると、出費に比して資産価値が高くなる視点からは「中古」のほうが有利と言えます。 ただし、特に超大規模マンション等の場合、広域から多くの顧客を集める必要性から、物件価値と比較してかなり安値で売り出されるようなこともあります。また、都心、特に駅チカの物件は価格を維持しやすい傾向もあるため、物件やエリアに応じたリサーチも欠かせません。
「一般的には中古が有利、しかし都心・駅チカ・大規模マンション等では例外もアリ」と思ってください。
3：売却のしやすさで比較するなら・・・引き分け
住み替えなどで売却を考えたときには、新築でも中古でも、その時点での価値にもといて査定が行われます。
ですので『需要と供給の原理』に従えば、ニーズがある立地の物件ほど、希望する物件価格で売却できる可能性も高まります。 そのため、「新築で買った」「中古で買った」というだけでは、有利とも不利とも言い難いのが実情です。
購入時に売却を考慮しているなら、そのエリアの将来性を見越して購入するとより売却しやすくなります。 新築か中古か、よりも一般的には駅の規模や駅距離の影響が大きくなります。
4：購入価格で比較するなら・・・同条件では「中古」の勝ち
「予算内で、できるだけ広い物件を買いたい」「予算を超えるわけにはいかないけれど、駅近条件は譲れない」など、物件の立地に関する明確な条件がある場合は、「中古」で探したほうが、単純に購入価格は抑えられます。
面積、立地などが同条件の物件で比較した場合には、新築よりも中古のほうが価格が下がっていることがほとんどです。
また、広さだけに着目すれば、中古物件なら同面積の新築物件と比較して2／3程度の価格で抑えられるケースもあります。ですので、予算内で可能な限りに広い物件を探している人は、中古で探したほうが選択肢が広がります。 「駅から5分以内」「公園が近くにあるマンション」など立地へのこだわりがある場合にも、同条件で新築or中古で比較した場合には、中古のほうが価格そのものが抑えられます。
5：諸費用で比較するなら・・・引き分け！？
物件購入時、ローンを組む際に頭金が必要なのは漠然と知っている人も多いはず。しかし、頭金とは別にかかってくる諸費用もあります。
新築・中古の場合ともに、司法書士に依頼する所有権登記の費用もかかりますし、この他にも仲介業者への手数料や、新築マンションの場合は修繕積立基金なども必要です。 このように新築物件、中古物件ともに物件の購入費用のほかにも不可欠な費用があるため、これらを踏まえて予算を組む必要があります。
それらの諸費用は、中古物件の仲介手数料など購入する物件によっても変動する要素があるため、一概に「新築or中古のどちらが抑えられる」とは結論づけられません。 希望している物件では“物件そのものの価格”以外で何が必要になるのか、契約前にしっかり調べておきましょう。
6：住宅ローン、住宅ローン減税で比較するなら・・・「新築」がやや勝ち!?
新築でも中古でも、ローンを組んで購入する場合には、予算内で組む必要があります。そこで、特に気をつけたいのは「中古」を購入する場合です。
新築物件の場合には、バスルームやキッチン、壁紙などに手を加えずともそのまま真新しい状態で暮らすことができますが、「中古」の場合には、物件の状態に応じてリフォームをする必要が生じます。 この時、トイレやバスルームなど水回りのリフォームを行い、ユニットバスごと丸ごと取り換える、キッチンを丸ごと新品に変えるなどの大掛かりな工事をすると、数百万円単位でお金がかかることも。
そして、このリフォーム代金は、住宅ローンとまとめて借りることもできるので、大掛かりなリフォームを行いたい人ほど、プラスで借り入れも視野に入れることになるでしょう。 「この金額でローンを組もう」と単純に物件価格だけを目安にしていた場合には、リフォーム費用によって予算オーバーにも至りやすくなります。
中古の物件を決める際には「どこをどうリフォームし、いくらくらいかかりそうなのか」も検討しておくべき点になります。 また、住宅ローン減税も新築物件の方が有利になります。住宅ローン減税に関する制度は、期限や内容が目まぐるしく変化するため、必ず最新の情報を確認するようにしてください。
今回は、「新築と中古、どっちがいいお得？」という疑問を『将来性』と『かかる費用』の視点から6つのポイントで比較しました。 これから購入する物件を「一生涯住み続けるのか」「将来売却する可能性もあるのか」という視点から将来性を、 そして予算内で購入するには、新築or中古のどちらがより自分の希望に即した買い物になるのかという視点からかかる費用を、検討する必要があります。 このように整理すると、どちらがより自分のニーズを満たすお買い物になるのか、目安をつけやすくなるのではないでしょうか。
