マイホームは一生に1度の買い物と言われるほど高額な買い物ですから、慎重に考える必要があります。
インターネットやチラシで長期優良住宅という言葉を目にするけれども、通常の物件と何が違うかよくわからないというお客様の声を耳にします。
今回はマイホームの購入を検討している方に向けて、長期優良住宅とは何か、購入した際のメリットとデメリットをご紹介します。
不動産購入時によく耳にする長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、優良な状態が長い期間保たれている住宅です。
住宅の何の項目が優良なのか、専門用語も多いためよくわからないと感じるお客様もいるでしょう。
そこで、どのような基準を満たしていれば、優良と定められるのかについてご説明します。
長期優良住宅制度と認定基準
長い間快適に住み続けられるような住宅が普及するように、2009年6月に長期優良住宅を認定する制度がはじまりました。
2016年4月には、既存の建物を増築したり、改築したりする場合も認定が受けられるようになっています。
長期優良住宅の認定には、構造躯体の劣化対策と耐震性、維持管理・更新の容易性、省エネルギー対策やバリアフリーの有無、可変性の計9つの条件からなるでしょう。
数世代にわたって住み続けられる構造は劣化対策の項目を満たしており、配管の維持管理で構造の躯体に影響しにくい物件であれば維持管理・亢進の容易性があると言えるでしょう。
省エネルギー対策されている優良物件とは、高性能の断熱材が備え付けられることを意味します。
バリアフリーの物件は、階段の勾配を緩めたり、段差のある場所にスロープや手すりを設置したりなど、住まわれる方やライフスタイルを考慮した性能が備えられています。
申請の流れ
所管行政庁の審査に通ると、長期優良住宅の認定となりますが、その前に登録住宅性能評価機関にて技術的な審査を受ける必要があります。
登録住宅性能評価機関とは優良住宅の普及を目的に、所管行政庁のサポートをしている機関であります。
審査に通過すると適合証が交付されますので、適合証とその他に必要書類を用意し、その後は所管行政庁の認定審査となるでしょう。
適合証にくわえて、認定申請書、設計内容に関する説明書、各種図面・計算書、各所管行政庁が指定する書類の用意が必要です。
設計内容に関する説明書とは、申請した住宅が認定申請書の内容どおりで設計していることを証明する書類となります。
所管行政庁の認定審査の際に問題がなければ、長期優良住宅の認定となり、認定通知書が交付されます。
申請の流れはシンプルですが、書類一式の取り揃えから認定を受けるまでには時間がかかるでしょう。
長期優良住宅を購入するメリットとは
優良住宅の認定には手間がかかるとお伝えしましたが、長期優良物件として認められた場合、さまざまな優遇が受けられます。
建物の機能性にくわえて、税金の減額や住宅ローンの控除などメリットがありますので、詳しくご説明します。
住宅ローンの控除や金利の優遇
住宅ローンで優良住宅を購入した場合、年末時点での住宅ローン残高の0.7%分が所得税や住民税から控除されます。
こちらの控除は通常10年間の適用ですが、消費税10%以上が適用される住宅を購入したときはさらに3年間延長となり、最大13年間控除が受けられます。
通常の物件では3,000万円までが控除対象となる限度額ですが、優良住宅は5,000万円と限度額が増えるのはメリットでしょう。
上限額まで住宅ローンを借りて10年間で返済した場合、計算すると最大182万円の差が生じるでしょう。
また、フラット35Sで組んだ際に、住宅ローンの金利が優遇されるメリットもあります。
住宅支援機構と民間の金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンがフラット35ですが、長期優良住宅のように一定の基準を満たすとフラットSが利用できます。
フラット35Sでは借り入れ金利がはじめの5年間は0.5%、その後5年間は0.25%まで引き下げられ、返済への負担が抑えられるでしょう。
不動産取得税や固定資産税の減税
不動産購入にかかる不動産取得税は、一般の住宅は1,200万円までの控除額ですが、優良住宅は1,300万円と控除額が増えます。
控除額が増えれば支払うべき税金が少なくなりますので、経済的負担が抑えられます。
さらに、住宅を購入すると法務局で所有権保存登記と所有権移転登記しますが、登記にかかる登録免許税の税率が引き下げられるのは利点でしょう。
一戸建ての物件で比較すると、通常は保存登記で0.15％、移転登記では0.3％の税率がかかる一方で、優良住宅は保存登記0.1％で移転登記0.2%と大きく異なるでしょう。
その他に、物件の購入した際の固定資産税の減税期間も延長となります。
一戸建ては3年間、マンションは5年間固定資産税が半分となります。
優良住宅と認定されている物件でしたら、一戸建てが5年間、マンションが7年間とそれぞれ2年間減税期間が延びるのは利点です。
長期優良住宅を購入するデメリットとは
長期優良住宅を買う利点を伝えていきましたが、欠点もあります。
デメリットを知ることで、優良住宅の仕組みや注意点がさらに理解できます。
ここからは優良住宅を購入した際の欠点を述べていきましょう。
建築や申請の費用がかかる点
長期優良住宅の建築には、所管行政庁からの認定をもらってから着工となるため、通常の工期よりも1週間〜1か月ほどさらに時間を要します。
工期が長ければ、その分人件費も増えることになります。
また、耐震性や快適な暮らしなど、優れた住宅性能を確保する目的で、グレードの高い構造部材や設備を用意する必要があるでしょう。
さらに、長期優良住宅の申請や審査の際にも費用がかかるでしょう。
所管行政庁によって金額に差がありますが、申請手数料として約5〜6万円かかります。
住宅メーカーや工務店が代わりに申請書類を作成するケースが多く、手数料も含めると約20〜30万円用意する必要があります。
先ほど建築コストがかかることをお伝えしましたが、建物の性能は上がりますので長く住み続けられます。
震度6以上の大地震が発生する点や日本の平均気温が上昇傾向にある点から、これからの時代にも適応できる物件なのは大切であります。
また、住宅ローンの控除や税制優遇など、全体的な目で見ると費用による負担はさほど大きくないでしょう。
定期的なメンテナンスが必要
建築後も定期的に点検やメンテナンスが必要となります。
長期優良住宅の認定基準にある維持保全計画に沿って点検をし、修繕が必要な部分がある際は修繕しなければなりません。
また、台風や地震などの自然災害が起きた後は臨時点検の実施が定められているでしょう。
床下にもぐったり、屋根に上ったりする必要があるため、建築会社へ点検や補修を依頼しておこなう場合が多いでしょう。
実施した記録は所管行政庁へ提出する義務はなく、提出を求められた際に報告していれば問題ありません。
しかし、維持保全計画に沿って適切に実施されていないと、維持保全を怠っていたとして、長期優良住宅の認定が取り消される可能性があります。
構造耐久性に大きく関係する部分や給水・排水用の配管部分は、最低でも10年に1度の点検が必要です。
まとめ
長期優良住宅とは長い間快適に住み続けられる住宅であり、国が定めた一定の基準を満たしている状態であります。
住宅ローンの控除や優遇、各種減税のメリットがありますが、建築や優良住宅の申請時に費用がかかるデメリットがあります。
利点と欠点を踏まえたうえで、長期優良住宅を購入するかどうか検討してください。
