不動産を購入する際、不動産広告に「土地権利形態 所有権のみ」と書かれている場合があります。
不動産を購入することが初めての方にとってはあまり馴染みがない文言のため、どういう意味がわからないことも多いでしょう。
この意味を理解するためには、土地権利形態の種類や所有権がどのような権利なのかを把握しておく必要があります。
この記事を参考に、ぜひ自分に合った土地権利形態を選んでみてくださいね。
土地権利形態が所有権のみとは？
「土地権利形態が所有権のみ」とは、一体どのような意味なのでしょうか？
ここでは、土地権利形態の種類も併せて見ていきましょう。
＜土地権利形態 所有権のみとはどういう意味？＞
民法206条にでは、所有権とは自由に使用や処分ができる権利と定められており、土地の所有権を保有している＝その土地を自由に利用できるという意味になります。
つまり「土地権利形態 所有権のみ」ということは、土地を購入すれば所有権が買主に移りその土地は完全に買主のものです。
ただし、自由に土地利用が可能ですが建築基準法や農地法など一定の規制があります。
＜土地権利形態にはどんなものがある？＞
所有権以外の土地権利形態には、どのようなものがあるでしょうか？
土地にはさまざまな権利が存在し、その権利が売却時の査定価格や売却のしやすさに影響します。
そのため、土地権利形態の種類を整理しておくことは重要ですよ。
①底地権と借地権
先ほどご紹介した所有権は、所有権＝底地権＋借地権と表せます。
底地権とは土地を自由に他人に貸し出せる権利のことで、借地代や承諾料を受け取れます。
このように土地を貸し出す場合は、土地を借りているほうが借地権を一時的に保有することになります。
借地権があれば借りた土地に建物を建てることが可能で、借地料などを支払うことである程度自由が保障されているのです。
たとえば、不動産を探しているときに「借地権付き建物」という言葉を目にするかと思います。
この場合は借地権と建物を地主から購入し、底地権を持つ地主に借地料を支払うということを意味します。
もし、このような土地の権利や種類を理解していないと、購入計画にも影響する可能性があるので注意が必要です。
②地上権と賃借権
借地権はさらに地上権と賃借権の2つの種類があり、地上権が物権で賃借権が債権として分けられています。
物権とは物を直接支配する権利で、債権は特定の人に特定の行為を請求できる権利のことです。
地上権では建物を自由に譲渡や転貸ができますが、債権である賃借権では地主にすべて許可を取らなければなりません。
③抵当権
不動産を購入する際には、多くの方が金融機関からローンを借り入れるでしょう。
融資を受ける場合には、必ずその不動産に抵当権が設定されます。
抵当権とは債務者がローンを返却できなくなった際に、不動産を担保にできる権利のことです。
所有権と借地権を比較してみよう
不動産を購入する際に注目するべきポイントは、土地権利形態が所有権なのか借地権なのかということです。
先ほどもご紹介したとおり、所有権と借地権では土地の利用方法も異なります。
ここでは、この2つのメリットとデメリットをご紹介します。
＜所有権と借地権のメリット・デメリット＞
所有権のメリット・デメリット
土地権利形態が所有権の場合はその土地のすべてを所有していることになり、利用方法が制限されずに自由に貸し出したり売却したりすることが可能です。
しかし、一方で土地の所有者なので税金を納税する義務が発生します。
固定資産税や都市計画税など、毎年かかる税金があることがデメリットと言えるでしょう。
借地権のメリット・デメリット
土地権利形態が借地権の場合、借地権を保有しているだけでその土地の所有者ではありません。
つまり、その土地の上に建物を建てられる権利だけを持っていることになり、地主との契約を更新し続ければ土地の利用を続けられます。
借地権のメリットとしては、やはり税金を納税する必要がないことでしょう。
土地のマイホームを建てていますが、土地の実際の所有者は地主なので固定資産税や都市計画税を払うことはありません。
これらのことから土地や建物を相続する予定ない場合は、借地のほうがメリットは大きいと言えるでしょう。
しかし、土地を利用し続けるためには借地料を毎月用意しなければなりません。
借地料は賃貸物件を借りる際に大家に払う家賃のようなもので、土地を借りるために必要な費用です。
そのため、マイホームなのにこのような費用がかかることが気になる方は土地権利形態が所有権である土地を選んだほうがよいかもしれません。
＜売却するならどっちがいい？＞
これまでご紹介してきたメリット・デメリットは、買主のライフプランによって影響されます。
たとえば、土地よりもマイホームに費用をかけたい場合は、土地の初期費用が抑えられる借地権のほうが合っているでしょう。
このように所有権のデメリットが、条件によってはメリットになることも十分あります。
しかしながら、将来土地を売却する可能性がある方は所有権を持っているほうがよいです。
なぜなら所有権付きの土地は自由に売却が可能で、かつ資産価値が高いからです。
土地権利形態が借地権の場合だと、借地料や承諾料、契約更新時にかかる更新料など別途コストがかかることも多くあります。
そのため、買手を制限しないためにも、あらかじめ所有権付きの土地を購入しておいたほうが無難と言えるでしょう。
土地の所有者を変更する方法
「土地権利形態 所有権のみ」の土地を購入した際には、所有者を変えるための名義変更をしなければなりません。
この名義変更は、基本的に売主と買主が共同でおこなうものです。
ここでは、その名義変更の方法についてお伝えします。
＜①名義変更に必要な書類を用意する＞
名義変更をするタイミングとしては、売買契約を結び、不動産の引き渡しが完了した後におこないます。
それまでに売主と買主で、それぞれ必要な書類を用意しましょう。
売主が用意する書類
・不動産の登記識別情報通知と固定資産税評価証明書
・印鑑証明書
・住民票
・本人確認書類
買主が用意する書類
・印鑑証明書
・住民票
・本人確認書類
＜②登記申請書の作成＞
必要書類の他に、法務局のホームページでダウンロードできる登記申請書を記入する必要があります。
＜③法務局に必要書類を提出＞
不動産があるエリアを管轄している法務局に、必要書類と登記申請書を提出します。
1～2週間ほどで変更が反映され、名義変更は完了となります。
不動産売買の場合、名義変更の期間は定められていませんが、引き渡した後も名義人が違うとトラブルが発生することもあります。
売主と買主どちらにとっても、気持ちがよいスムーズな取引にするために、なるべく早く手続きをおこなうようにしましょう。
まとめ
土地の権利にはさまざまな種類があり「土地権利形態 所有者のみ」とは、購入できる権利は所有権に限るということを指します。
所有権や借地権でも利用方法や税金の有無などが変わってくるので、どの権利形態が自分に合っているのかよく検討することをおすすめします。
